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初心者が気になる!戸建て、マンション・アパートって実際何がいいの?

不動産投資
(写真=PIXTA)

 不動産投資を始めるメリットやその魅力として、
 
 (1)長期的に安定した収入を得ることができる
 (2)他の投資商品に比べて経済変動に強い現物資産である
 (3)融資を受けることで、少額の自己資金での投資が可能
 (4)私的年金になる
 (5)生命保険の代わりになる
 (6)努力や工夫次第で資産価値を高められる可能性がある
 (7)節税対策になる

 などが挙げられます。マンションやアパートを賃貸しているオーナーは経営をはじめる際に、どのように収益を見込んで投資物件を選ぶのでしょうか。投資用不動産の形態には、「一戸建て」「マンション」「アパート」といった種類がありますが、今回はそれぞれの特徴やメリットを考えてみたいと思います。

戸建て賃貸経営のメリット

 一戸建ての賃貸は、基本的にファミリー層がターゲットです。家族連れの入居者は、子供の学校などの関係から3〜4年以上の長期入居となることも多く、安定した家賃収入を見込みやすいというメリットがあります。また、入居者の年収が比較的高いことが多く、高い家賃設定ができ、家賃滞納やトラブルを起こす人が少ないという安心感があります。

 また、共同住宅のような入居者同士のトラブルの仲裁や、複数の部屋の管理などの手間がなく、管理も楽です。全国的に、マンション・アパートに比べて戸建て賃貸の数は少なく、そのため競合が少なく希少性があります。それに対して需要はわりと高いため、多少立地が悪くても賃貸が成り立つというメリットがあります。

 物件によっては、比較的安価で手に入れることも可能です。修繕・改築もオーナーのタイミングで行うことができ、わずらわしさは少ないです。一戸建ては土地とセットで所有するので、建物が老朽化して価値がなくなっても土地が残ります。土地の価値は経年劣化しませんので、それが資産として残ることも大きなメリットです。

 加えて、ファミリー向けの戸建ては、リセールの際にも投資用としてだけでなく実需物件(住居用・自宅用)として売り出すことができるため、売却しやすいというところもポイントです。

マンション賃貸経営のメリット

 マンション賃貸は、分譲マンションの1部屋を区分所有して賃貸する方法が主流です。初心者が始めやすいのが、この区分マンション投資です。マンション1室なので管理の手間がかかりません。外観や共有部分の管理は、管理会社に一任することがほとんどです。

 管理会社の空室保証や滞納保証サービスを利用すれば、空室や滞納リスクを回避できます。なかでもサブリース契約を結べば、建物管理から入居者管理まで管理そのものを丸ごと管理会社に一任できるため、副業には最適です。

 最初の投資が順調に行けば、その物件のキャッシュフローからねん出した現金を元手に、新しい投資物件を手に入れる事も可能です。立地の違う複数のマンションを所有することで、リスク分散も可能です。

<ワンルームマンション>

 初心者が一番始めやすいのが、ワンルーム投資でしょう。価格が安く少額の資金ではじめられ、借り入れ負担も少なくてすむというメリットがあります。入居者の移りかわりが比較的早く単身者がターゲットとなるため、通勤がしやすく交通利便性の高い立地が特に重要となります。マンション1室で間取りもワンルームなので、管理の手間もあまりかからないのが特徴です。副業としてサラリーマン投資家に人気です。

<ファミリー向けマンション>

 メインターゲットがファミリー層の場合、部屋の面積も広くなるため、若い家族からDINKS、年配の夫婦まで、幅広い需要を見込むことができます。戸建て住宅でも述べましたが、家族連れは長期入居となることが多く、入居者が見つかれば安定した家賃収入を得られる可能性が高いでしょう。駅までの距離が多少遠くても低層住居専用地域であったり、生活利便性が高く学校や大型公園が近接するなど、住環境が整っていれば需要が見込めます。万が一空室が出ても手放す際には投資用としてだけでなく、実需物件として売却しやすいこともメリットです。

<マンション1棟>

 1棟マンションは区分所有とは桁違いの購入金額となるため、資金に余裕があり賃貸経営の経験や知識がある人が対象の投資です。区分所有に比べて空室リスクを複数の部屋に分散できるため、安定した収入を見込めるメリットがあります。

アパート賃貸経営のメリット

 アパート賃貸経営は、基本的にアパート1棟を所有し各部屋を入居者に賃貸するのが一般的です。マンションの区分所有や戸建てに比べて、複数の部屋を保有するので空室時のリスクが分散できます。同時に全室退去ということはまずあり得ないので、長期間、継続して安定した家賃収入を得やすいことがメリットです。

 部屋数を多くすれば、その分空室率を低く抑えることができます。満室時には家賃を多く取れることも魅力のひとつです。また、アパート経営の場合も戸建て同様、建物が老朽化して価値がなくなっても土地の資産価値は残ります。もともと土地を所有している人であれば、RC造のマンションに比べ低いコストで1棟を建築することができます。

 また、自宅と賃貸アパートを併用した「賃貸併用住宅」を所有するという方法もあります。自宅に住みながら家賃による収入を得ることができ、管理もしやすいというメリットがあります。オーナー住み込みの安心感から、若い女性や学生の入居需要などが見込めるようです。

まとめ

 一言で「不動産投資」といっても、上述したように戸建て賃貸、マンション賃貸、アパート賃貸と、さまざまな種類があります。実際に投資物件を選定する際には、個別の物件ごとにどんな特徴や利点があるのかを把握しておく必要があります。それぞれの特徴を理解したうえで、自分にあった投資方法を見つけることが重要となります。

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