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不動産投資ローンの基本をできる限りまとめてみました

不動産投資ローン
(写真=PIXTA)

不動産投資に「住宅ローン」は使えない

 今回は、不動産投資ローンの基本についてのまとめです。

 初めにご理解いただきたいのは、「不動産投資に居住用の住宅ローンは使えない」ということです。住宅ローンとは「居住用の住宅を取得するため」のローンなので、基本的に投資用不動産の取得には使えません。例外的に、「賃貸併用住宅」と言う、建てた住宅の一部をアパートとして他人に貸し出すという形態の場合には住宅ローンが使えます。しかし、自分が住むことが前提であることに変わりはありません。不動産投資では、専用のローンを申し込むのが基本だということを認識してください。

不動産投資ローンの審査が通りやすいのは

 さまざまな金融機関が不動産投資ローンを提供しています。金融機関ごとに審査の難易度は異なります。そちらを、難易度順に並べてみました。

日本政策金融公庫 < メガバンク < 地方銀行、信用金庫 < ノンバンク
(難易度高 → 難易度低)

 一般的に、右に行くほど、審査が通りやすくなる傾向にあります。

 融資の実績がなく、さらに、ローンを申し込んだ人の職業、勤め先企業や勤続年数などの「属性」が高くなければ、日本政策金融公庫やメガバンクで不動産投資ローンを組むのはかなり難しくなります。これに対して、ノンバンクですと審査は通りやすくなりますが、ローンの金利は高くなります。

 また、過去にノンバンクの利用履歴があると、他の金融機関で融資を受ける際に不利になることもあります。なぜならば、「この人は信用力の高い金融機関から資金を調達する能力がなかった」とみなされてしまうことがあるからです。この点にはご注意ください。

 実際には、どこの金融機関でどれくらいの融資を受けるかについて、不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めるのが一番良いでしょう。また、ひとつの金融機関で断られたからといって、諦めないことも大切です。不動産投資をする場合は、「複数の金融機関に当たるのが基本」と考えてください。

さまざまな融資条件

 不動産投資ローンの融資条件は金融機関によってさまざまです。一般的に、不動産投資ローンでは連帯保証人が必須とされています。しかし、金融機関によっては、団体信用生命保険に加入できる融資額であることを条件に、連帯保証人を不要としているケースも少なくありません。団体信用生命保険の保険金額は、金融機関によってかなりの幅があります。条件内容は必ず確認しましょう。

 また、不動産投資ローンにおいては、物件の評価額も大きな要素になってきます。物件の担保価値の査定方法には、「収益還元価格(家賃収入を基にして評価)」と「積算価格(土地と建物の価格を積み上げた数値を基に評価)」のふたつがあります。どちらをベースにしているかは、金融機関によって異なりますが、多くの場合で、両方の価格から独自に算定していると思われます。不動産投資ローンの審査に通るためには、各金融機関による審査基準の違いも考慮する必要があります。

属性の評価

 先ほども少し触れましたが、不動産投資ローンの審査では、住宅ローンと同様に融資を受ける人の属性について厳しく評価されます。

 具体的には、
 ・安定した年収があるかどうか?
 ・勤務先の会社は安定しているか?
 ・年収は右肩上がりになっているか?
 ・他の金融機関からの借り入れ状況(クレジットカードの利用履歴なども含む)はどうか?

などのチェックが入ります。これに加えて、不動産投資ローンの場合には、次の視点からもチェックが入るので注意しましょう。

 ・不動産投資の経験があるかどうか?
 ・投資対象として魅力的な物件を選べているかどうか?

 前述の通り、融資の難易度が高い金融機関になればなるほど、属性の評価基準はシビアです。具体的にどうすれば通りやすいかは、個々のケースによって異なるので、一概には言えませんが、やはり不動産会社の担当者との綿密な打ち合わせが重要です。

金利の種類を知ろう

 不動産投資ローンの金利には、大きく分けて次の2種類があります。

 ・変動金利 : 市場金利に連動して、借入期間内で金利が変動する
 ・固定金利 : 借入期間内は、最初の金利が返済終了まで適用される

 一般的に不動産投資ローンでは、変動金利の商品がほとんどです。変動金利の場合、低金利の時期や低下傾向にある時期には、返済額の負担が減るというメリットがあります。しかし裏を返せば、金利上昇局面で返済額が一気に増える可能性があるということです。ですので、常に金利動向に注意を払う必要があります。金融機関と相談する際には、綿密な返済シミュレーションを立ててもらうことをおすすめします。

まとめ

 不動産投資ローンに基本についてまとめてみました。恐らく初めて不動産投資をするという人にとっては、わからないことが多々あると思います。そのような時は、金融機関や不動産会社の担当者に何でも質問しましょう。疑問を積み残したまま不動産投資を行っても、思うような成果は出せません。必ず疑問点は事前に解消して、不動産投資にチャレンジして下さい。

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