Home > 不動産投資 > 住宅用不動産を購入する時に気を付けなければいけないことって?

住宅用不動産を購入する時に気を付けなければいけないことって?

不動産投資

 不動産投資においては、購入物件の選定がその後の収益性を大きく左右します。ここでは、投資を目的とした住宅用不動産を購入する際の注意点をいくつか紹介します。

住宅用不動産の物件種別とその特徴

 まず、住宅用不動産の物件種別ごとの特徴を解説します。

<マンション>

・ワンルーム
 区分(所有)マンションともいいます。価格も安く、ローンを利用すれば初心者でも手を出しやすいため、サラリーマン投資家の初めての不動産投資物件としては一番人気です。管理の手間もあまりかかりませんが、空室が出るとその間の収入はゼロになってしまいます。

・ファミリータイプ
 ファミリータイプの物件はワンルームより購入価格が高くなりますが、ターゲットとするファミリー層以外にも幅広い層の需要が見込めます。特に家族の場合は、子どもの通学の問題などから長期入居になるケースも多く、入居者があれば安定した家賃収入を見込めます。また、空室が出た際には、実需物件として売却がしやすいという利点もあります。

・一棟マンション
 所有する部屋数が多いため、空室が出た場合などのリスク分散が可能です。構造はほとんどがRC造で耐用年数が長いため、長期間のローンが組めます。しかし購入金額も高額なため、資金的な余裕が必要です。

<アパート>

 アパート経営では一棟アパートを所有して賃貸するのが一般的です。そのため一棟マンション同様、空室リスクを複数の部屋で分散できます。また、土地とセットで購入することになるため、建物が減価償却しても土地の資産価値が残るというメリットがあります。

<一戸建て>

 基本的にファミリー層がターゲットのため、安定した収入が見込めます。また一棟アパート同様、土地とセットになっているため、建物が減価償却しても土地の資産価値が残ります。ファミリータイプのマンション同様、実需物件として売却しやすいのもメリットです。

 中古戸建ての中には、とても安く購入できる物件もありますが、修繕費用や維持管理費、場合によっては建替え費用などがかかる可能性もあるため、購入時には、後々の負担も考慮する必要があります。

新築・築浅物件を購入する際のポイント

 新築物件や築浅の物件は、修繕積立費などの諸経費は安く済みますが、購入価格が高いため利回りは低くなります。しかし、室内外の設備が充実し、時流に合った最新のアイテムを備えた物件は、入居者からの人気も高く、空室が出てもすぐに次の入居者が決まりやすいのが利点です。

 なお、新築物件の場合は家賃や空室率の前例データがないため、想定賃料をもとに収益の計画を立てることになりますが、管理会社が提供する空室保証や家賃保証といったサービスを活用して、空室リスクを防ぐ方法もあります。

中古物件を購入する際の注意点 

 価格が安く、表面利回りが高くなることの多い中古物件ですが、購入する際は十分吟味しましょう。

 中古マンションは修繕積立金や管理費がかさむことも多く、購入後、設備の急な故障やトラブルで突発的な出費が必要になることもあるため、建物の老朽化については事前にできる限り確認してください。

 中古物件の中でも、入居者のいる状態で売却される「オーナーチェンジ物件」などは、購入したその日からすぐに家賃収入を得られるのが魅力です。

 しかし売主は、何らかの理由があってその物件を手放すわけですから、購入前にその理由を考慮しなければなりません。問題のある入居者や家賃滞納の有無に注意しましょう。また、入居者がいるので、部屋の中を直接確認することができません。入居者が退去した後、予想外の修繕が生じる危険性もあります。少なくとも確認できる共用部分などの管理状態から、どのような使われ方をしているマンションなのかを必ずチェックしてください。

売主が個人か業者かを確認する

 中古物件を購入する場合にもう一つ注意したいのは、物件の売主が個人か不動産業者かを確認することです。

 不動産業者が売主となり、中古不動産を販売している場合は、その多くが「買取再販」物件です。「買取再販」とは、業者が中古物件を安く買い取り、必要なリフォームやリノベーションを施すか、あるいはそのままで、利益を上乗せして再販売する方法です。買取価格とリフォームなどのコストと再販価格の差額が業者の儲けとなり、利益が乗っている分投資用物件としては高い収益が見込めない場合もありますので注意が必要です。

 また売主が個人の場合、最終的な値付けがプロでない個人の判断となるため、価格設定に幅があり相場よりも割高、または割安となるケースがあります。

 狙い目は、売主が個人で、かつ割安感のある物件を探すことです。大手不動産会社には、個人が売主の物件が集まることが比較的多く、そうした会社のサイトで新着物件を探すのも1つの方法です。

 なお、売主が仲介業者と結ぶ媒介契約では、多くの場合、契約期間が3か月となります。販売開始から2か月近くが経ち契約期限が近くなると、仲介業者も売主も何とか取引をまとめたいと思っている頃なので、比較的価格交渉に応じやすい傾向があります。

リスクを想定して立地と物件を選ぶ

 将来的に空室になりにくい不動産経営を行うためには、住宅としての需要が高い物件を選ぶことが重要です。

 交通利便性が高い立地で管理もきちんとされており、自分でも住みたいと思えるような物件がベストです。そして利便性の目安は、最寄り駅から徒歩10分以内の距離・エリアの物件で、主要ターミナル駅に出やすいなどのメリットがあればなお良いでしょう。

 また、万が一の災害リスクに備え、延焼しやすい木造が密集している土地や、細い路地に面している物件は避け、緊急車両が出入りできる道路の幅員があるような物件がお勧めです。

まとめ

 不動産投資で中長期にわたり収益を上げ続けていくために、物件取得時にどのようなことに気を付けねばならないかを解説しました。不動産投資では、いかに安く物件が購入できるかが重要となってきます。割安物件を見つけたら、その物件がなぜその価格なのかをよく分析しましょう。

 もしかすると、割安の原因となっていた問題を少し改善するだけで、満室経営で高利回りの物件に大化けするかもしれません。改善にかかるコストも考慮した上で、格安で物件を購入するのも不動産投資で成功するためのテクニックの一つといえます。

Check Also

サブリース

サブリースのメリット・デメリットをできる限りまとめてみた

(写真=PIXTA)  サブリ ...