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サブリースのメリット・デメリットをできる限りまとめてみた

サブリース
(写真=PIXTA)

 サブリースとはマンションやアパート経営の管理手法の一つです。マンションなどの賃貸物件のオーナーからサブリース会社が物件を一括で借り上げ、転貸するものです。オーナーは管理手数料を支払ってサブリース会社に賃貸業務を任せ、リース料を受け取ります。管理手数料の相場は満室時の家賃の10%~15%、リース料は、空室リスクが含まれているため家賃の90%程度で設定されるケースが多いです。

 サブリースは、空室リスクから解放されるという点だけとっても十分魅力的な仕組みです。しかし、契約の内容は会社によって異なるため、事前に契約内容をよく吟味しておかないと、それほど収益が上がらなかったり、損をしてしまったりということにもなりかねません。今回は、サブリースのメリット・デメリットをできるだけ挙げて整理してみました。サブリースを検討しているかたは、ぜひ参考になさってください。

サブリースのメリット

・空室リスクから解放され、安定的に収入が得られる
 不動産投資において一番のリスクといえば、「いざ入居者を募集してみたら、誰も入らなかった」という空室リスクでしょう。ところが、このサブリースという方法を利用すれば多少収入は少なくなりますが、その空室リスクからは解放され、途切れなく安定的に収入が得られます。初めて不動産投資を始められた方や、副業として不動産投資をされている方にとっては「私のマンションの入居者は決まっただろうか…」などと不安になったり気をもんだりする必要はなくなり、安心して自分の本業に打ち込むことができます。

・入居者募集、契約・更新手続きなどの業務を任せられる
 入居者募集、契約、更新手続き、集金、退去立ち会いなど…初めて賃貸経営をするオーナーが、個人でこれらの業務をこなすのは容易なことではありません。サブリースの場合、こうした煩わしい業務はサブリース会社が代行してくれます。ノウハウの問題だけでなく、副業としての不動産投資であればこうした業務に割く時間のやりくりも難しいでしょう。賃貸経営のノウハウを持つサブリース会社に任せられることは、大きなメリットになります。

・入居者からのクレーム、訴訟トラブルの対応などをしなくてよい
 オーナーが契約を結ぶ相手はサブリース会社であり、実際の入居者とは契約関係にありません。そのため、物件の維持管理のみならず小さなクレームから訴訟の対応まで、すべてをサブリース会社に任せることができます。家賃の督促や近隣住人とのトラブルへ対応など、オーナーが個人で行うには負担が大きいものです。また、退去時の修繕費に納得がいかず訴訟に発展するケースも増えています。そうした厄介な問題に直接関わらずに済みます。

・退去後の原状回復も任せられる
 賃借人が賃貸契約を結ぶと、たいていの場合、敷金・礼金、場合によっては保証金を支払うことになります。通常は大家さんに対して支払われるこれらの費用は、サブリース契約の場合はサブリース会社に対して支払われます。入居者の退去時には原状回復費用に充てられ、修繕は基本的にはサブリース会社に任せることができます。

・確定申告が楽になる
 サブリースの場合は、オーナーとサブリース会社との取引となります。そのため、オーナーが不動産収入を確定申告する場合、収支内訳書にはサブリース会社からの収入を記入するだけでよくなるのも、メリットといえるでしょう。もしこれがオーナーと入居者での直接契約となると、入居者の名前や家賃収入、修繕工事の業者への支出などを細かに記入しなければならず、手間が増えます。物件が複数になれば、その負担はさらに大きなものになるでしょう。

サブリースのデメリット

・収入は安定するが、リース料はずっと同じではないことも
 10~15年の長期一括借り上げをうたうサブリース契約もあります。しかしその場合、10年間という長期にわたって途切れなく家賃保証はされるものの、家賃の額は2年ごとに変更できる契約になっていて、サブリース会社から見直し・減額を求められるケースがあります。その場合の理由の多くは、新築当初に設定した家賃では入居者が付かず、空室の状態が続くのを防ぐためというものです。減額に応じれば、受け取れるリース料は減ってしまいます。

・1~6カ月の「免責期間」はリース料が入ってこないことも
 新築物件をサブリースにした場合などは、入居者の募集期間に充てるため、サブリース会社が一定期間オーナーに対してリース料を支払わなくてもよいという「免責期間」が設けられることがあります。契約後1~6カ月間で設定されるケースが多いようです。免責期間が短いか、長い免責期間中でも積極的に入居者を募集してくれるサブリース会社と契約しないと、オーナーが損をしてしまうかもしれません。

・一定のメンテナンスを必ずしないと契約解除となるケースがある
 10年を超える長期一括借り上げのサブリース計画の場合、大家さんの負担で定期的に修繕やリフォームを行わなければならない契約が含まれていることがあります。これを行わない場合、契約解除が可能とする契約になっていることもあります。これらは追加費用になりますので、契約前にそうした条件がないかを確認しておきましょう。

まとめ

 サブリースという手法は、物件管理のノウハウのない個人が賃貸経営をするには、メリットの大きい仕組みです。ただし、デメリットが全くないわけではありません。オーナーにとってマンションやアパートを経営することが「投資」である以上、サブリース会社の「お客さん」という姿勢ではなく、ビジネスパートナーとしていかに連携していけるかが、収益を上げるために重要なポイントとなります。会社に言われるままに契約をするのではなく、サブリースのメリット・デメリットを把握・理解した上で、いかにこの仕組みを活用していくべきかを考えましょう。

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