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税金を払いたくない方必見〜不動産投資は節税対策にもなる

節税
(写真=PIXTA)

 不動産投資は節税になると言われています。いったい何の税金を、どれくらい節税できるのでしょうか。

 今回は、比較的大きな節税効果につながる二つのポイントについて解説します。まず、相続税の節税となる仕組みについて、続いてサラリーマンとして会社勤めをしながら不動産投資をすると「節税になる場合がある」という話です。

不動産投資が相続税の節税になるメカニズムとは?

 まずは相続税の計算方法を理解しましょう。相続税の額は、以下の計算式で算出します。

 「(相続資産総額-基礎控除額) × 相続税率-税額控除」

 「基礎控除額」は、2015年1月より改正されました。現在の基礎控除額は「3000万円+600万円×相続人数」となっています。例えば夫が亡くなった場合で妻と子供3人が相続人となる場合は、相続人数が4人で5400万円という計算です。相続資産の評価額を不動産投資によっていかに抑えるかが、節税のポイントになります。

不動産を相続する場合、資産評価が現金や有価証券より低くなる

 被相続人が現金や有価証券で1億円を持っていたら、その評価額はそのまま1億円となります。一方、不動産は実際に売却しなければその資産価値はわかりません。そのため、そうしなくても評価できるように一定のルールが設けられています。

 不動産の「評価」は、土地と建物に分かれています。土地については、国税庁が毎年7月上旬に発表する相続税路線価を使います。土地の時価を算出するのは難しいため、土地の前の道路に割り振られた相続税路線価に土地面積を掛けて評価額とすることになっています。この路線価は、市場価格の80%程度の水準といわれています。

 建物の評価は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載された固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になります。この固定資産税評価額は、新築当初だと、建築工事費の50~60%程度の水準で評価されます。

賃貸用不動産にすると、さらに評価額が下がる

 ここまでは、単純に現金が不動産に変わると評価額が下がるという話でしたが、さらに評価額を下げることも可能です。それは不動産を賃貸物件にすることです。

 例えばアパートを建築すると、建物には30%減の借家権割合(※1)による評価減が発生します。また、土地については「貸家建付地評価減」というものが適用されます。これは、アパートを建てることにより、その土地は使用が制限されて、自由に売ったりすることができなくなるため、更地の時よりも土地の評価が下がるというものです。

 貸家建付地評価減は以下の計算式で算出されます。
 「路線価 × ( 1 - 借地権割合(※2) × 借家権割合)」
 ※1)借家権割合:賃貸物件で通常の家屋の評価額に対する貸家の評価額の割合
 ※2)借地権割合:土地の権利が借地権の場合に、更地の時価に対する借地権の価額の割合

 借家権割合は全国一律で30%ですが、借地権割合は前面道路に個別に割り振られています仮に借地権割合が70%のところであれば、上記の計算式に基づき、
 ( 1 - 0.7 × 0.3 ) = 0.79
となるため、評価額を2割程度下げることができます。

 このように、不動産投資はその土地・建物の活用の仕方次第で、より効果の高い相続税の節税対策になると言えます。

サラリーマン投資家は「損益通算」で節税

 通常、サラリーマンは勤務先の会社が源泉徴収して税金を納めているため、自ら確定申告をする必要はありません。しかし、不動産投資で家賃などの「不動産所得」が発生すると、個別に「確定申告」をする必要があります。不動産所得に対する所得税は、家賃収入や礼金、更新料といった不動産収入から必要経費を引いた所得を課税対象として計算されます。そしてその所得をもとに住民税は計算されています。

 例えばマンションを購入すると発生する必要経費の主なものは以下の通りです。

 ○支払い利息
 ○減価償却費
 ○損害保険料
 ○旅費交通費
 ○通信費
 ○宣伝広告費
 ○管理委託費
 ○水道光熱費
 ○修繕費
 ○租税公課
 ○その他(接待交際費や図書新聞費、税理士費用など)

 これらの経費の中で、節税の観点で最も重要なのが「減価償却費」です。例えば3000万円のマンションを購入した場合、購入金額の3000万円は経費となりますがこれを初年度だけの経費として申告してしまうと、初年度だけ巨額の赤字申告で翌年度からは一転して黒字になります。

 マンション経営のような不動産投資では物件購入で巨額の初期費用が発生しますが、その物件からの収益は長期に渡って一定額を回収し続けることになります。

 会計のルールには「費用収益対応原則」というものがあり、マンションのような高額資産を購入した場合は、その購入費用を一定の年数に分割して経費計上することが認められています。それが「減価償却費」です。(※鉄筋コンクリートのマンションの場合は47年、建物の設備部分は15年に分割して計上します。)つまり、減価償却費は帳簿上では毎年の「支出」になりますが、実際に現金が懐から出ていくわけではありません。

 もし、マンション経営での収支が帳簿上で赤字になれば、所得税を支払う必要はなくなります。それどころかサラリーマン投資家の場合は、勤め先が源泉徴収して納めた税金から一部還付を受けることができるかもしれません。

 なぜかと言うと会社で源泉徴収された税金は、給与所得のみで計算されたものだからです。もしも不動産投資で帳簿上「赤字」になっているのであれば、その分を給与所得金額から差し引くことができるのです。これを「損益通算」と言います。この損益通算のために、確定申告が必要になるのです。

まとめ

 ただし、不動産投資の節税効果を、過度に期待をするのはやめましょう。というのは、物件の購入にかかる経費は初年度には初期費用がありますが、2年目からは計上できる経費は減るからです。減価償却費も年を追うごとに小さくなります。つまり節税効果は徐々に薄れ、いずれは尽きます。不動産投資は収益を上げるために行うのであって、節税が本来の目的ではありません。もし、あなたが税金をたくさん納めなければならないとすれば、それは不動産投資で成功しているからなのです。ぜひ、ポジティブな発想で不動産投資にチャレンジしてください。

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