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不動産投資は年金代わりになるってホント?

年金
(写真=PIXTA)

 少子高齢化が進んで世代間の人口バランスが今までと急速に変わりつつあり、公的年金の将来の見通しが不安視されています。リタイア後の生活の糧とするのに十分な額が給付されるのか、心配な方も多いのではないでしょうか。不動産投資がリタイア後の生活資金としてどの程度期待できるのか、確定拠出年金や個人年金保険などの私的年金とも比較しながら見ていきましょう。

国民年金と厚生年金の平均受給額

 例えばマンション経営をすると、毎月一定額の家賃収入が得られます。将来にわたって安定した収入を得られるという点では、年金と同じような役割が期待できます。預金の金利も超低金利が続く中、「年金代わり」になる不動産投資には、他の金融商品にはない魅力があるといえそうです。

 厚生労働省が2015年12月に発表した「平成26年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、国民年金・厚生年金の平均受給額はそれぞれ以下の通りです。
 
表

 国民年金と厚生年金を合わせると20万円前後で推移しています。会社員の夫と専業主婦の妻の場合、夫は国民年金+厚生年金、妻は国民年金を受給できるので、世帯でおよそ25万円が受給できる計算になります。

老後、最低限必要な生活費は夫婦で平均22万円

 生活保険文化センターが2013年度に行った調査によると、老後生活を送る上で最低限必要と考える生活費は夫婦で平均22万円でした。また、それ以外にレジャーや趣味、交際費として必要だと考える額は平均13万4000円でした。前者と合計すると、夫婦で毎月35万4000円が必要という計算になります。最低限の生活を送るだけなら夫婦の公的年金で賄えますが、ゆとりある生活には毎月10万円程度不足します。

不動産投資は将来の私的年金

 このようにサラリーマンの夫と専業主婦の妻の家庭において、公的年金だけでは老後の生活が心もとない状況です。そこで公的年金以外に収入を得る手段として、マンション経営などの不動産投資を検討される方が増えているのです。仮に30~40代でマンションを購入して現役世代のうちにローンを返済してしまえば、将来家賃収入をそのまま生活費に充てることが可能になります。

個人年金と不動産投資による年金効果の違い

 公的年金の不足分を補うには、生命保険会社が提供する個人年金を利用する方法もあります。

<確定拠出年金(401K)>

 確定拠出年金とは、現役時代に掛け金を納め、その資金を自身で運用して得た損益を老後や死亡時に受給できる制度です。そのため将来の給付額は確定しません。掛け金には上限が定められており、個人型の場合は自営業者が月額6万8000円まで、従業員たる加入者は2万3000円まで、企業型の場合には月額5万5000円まで、拠出可能になっています。

 仮に、上限額を40年間拠出し続けた場合は
 自営業者等:6万8000円×480月=3264万円
 従業員たる加入者:2万3000円×480月=1104万円
 企業型:5万5000円×480月=2640万円

 さらに、60~80歳の間(20年間)、受給を受ける場合は
 自営業者等:3264万円÷240月=月々13万6000円
 従業員たる加入者:1104万円÷240月=月々2万6000円
 企業型:2640万円÷240月=月々11万円

となります。(年金受け取りの場合は雑所得として所得税の課税対象になります)

 自営業者等(個人型)と企業型の場合は、公的年金と合わせることである程度ゆとりある生活ができる計算になりますが、80歳以降は収入が減ってしまいます。ただ、上記の例では加入期間を40年としていますが、実際には20代のうちから上限額を拠出できる人は少ないでしょう。

<個人年金保険>

 個人年金保険とは、生命保険会社が提供する商品です。年金の民間版と捉えて問題ないでしょう。現役時代に保険料を積み立てて、リタイア後に年金として保険金を受け取れるというものです。一時金形式での受け取りを選べるものもあれば、終身年金形式で生涯にわたって受け取れるものもあります。

 ある生命保険会社のホームページで、30歳から60歳までの間ずっと保険料を支払い、60歳から10年間、毎月20万円の年金を受け取れるための保険料を計算してみると、月々の支払額は6万1896円となりました。確定拠出年金と異なり掛け金の上限はありませんが、給付期間に制限があり制限のない終身年金にすると掛け金はかなり高額になってしまいます。

不動産投資を年金代わりにすることのメリットとは

これらの私的年金と不動産投資による年金効果のメリットを比べてみます。例えば、マンション経営をするなら、以下のような点が、他の私的年金とは違うメリットだと言えるでしょう。

 ① 給付期間に制限がなく、マンションを所有して入居者がいる間は、継続して家賃収入が入る
 ② 保険料に相当する住宅ローンの月々の返済は、家賃収入から支払うことができる
 ③ 購入時の住宅ローンを組む際に団体信用生命保険に加入すれば、借入人が死亡した場合残債をなくすことができる。また、遺族がマンション経営を続ければ家賃収入も得られる
 ④ 不動産を売却すれば、まとまった現金を手にすることもできる

まとめ

 日本の年金制度は、現役世代の保険料負担で高齢世代を支える「世代間扶養」の考え方で運用されています。現在は少子高齢化が加速し年金を受給する高齢者の急増に対して、保険料を納める世代の負担が追い付かないことが公的年金の行く末を不透明なものにしています。将来、リタイアする時に今と同程度の年金を受給できるはどうかわかりません。そのため自分たちの将来の生活資金は、現役のうちに目途をつけておく必要があるでしょう。そう考えると老後の生活資金対策の一つとして、不動産投資はかなり有効なものだと言えます。

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